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对租赁运营机构应鼓励与监管并行

来源:本站作者: 时间:2018-09-12 01:48:19点击:

  目前北京租赁市场交易主要分成两类,一类是普通租赁,简单地说就是租户和业主可以直接交易的,另外一类是长租公寓类型,这一类的典型特点是中间有一个转租方,转租方参与了出租,获得差价。

  对于当下租赁市场的乱象来说,资本大量进入,并没有多少是增量供应,因为盖房子出租在当下租售比下是不可能赚钱的。

  这种情况下,大量资本进入的是存量改造,存量改造本身并不新增供应,只是通过升级或者分割获得投资溢价。

  当下以北京等市场为代表,已经出现了几十万套这类长租型公寓,局部区域甚至占比市场比例高达40%,这种情况下,单套长租公寓的租金比普通租赁租金高30%以上,叠加对普通租赁业主定价的影响,这种出租模式对市场的租金拉动影响加大。

  这段时间对租金的炒作已经影响到了一些业主的租房预期,在某中介门店,就遇到一位业主提出要涨租金解约,中介人员正在商量解决办法。

  张大伟表示,北京楼市调控力度一直是领先全国的,住建委的约谈和中介公司集体承诺的发布体现了调控政策开始关注房租,如果房租不稳,调控的政策可能继续重磅加码。

  另外,他分析称,中介的声明中大都对环比不上涨的承诺加了一个周期,2-3个月。在过去历史上,9月份之后本来租金就是平稳甚至降低的。对于市场,关键还是要看春节后高峰期的租房市场表现。他认为,租赁市场能够平稳发展,主要还是看后续执行情况。

  58安居客房产研究院首席分析师张波则分析认为,首先,此次行动对于短期内租金的稳定起到了重要作用。虽然目前长租公寓在整体租赁市场中的占比约2%-3%,但房源大都分布在白领及外来务工者集中的租赁区域,可以有效稳定部分区域和板块租赁市场。

  其次,此次行动更大层面的作用则是在心理层面。一些分散式长租公寓抢夺房源的行为在一定程度上的确会引发市场租金上涨,但更重要的是容易引发区域内租金上涨的恐慌心理。此次住建委的行动就是给予敢于“乱涨”租金的部分机构当头棒喝,对于稳定市场的未来预期起到了重要作用。

  最后,此次行动是对于炒作租金的行为进行“预先精准打击”,也是政府规范房地产市场的一次快速行为,对于可能会蔓延的非正常租金上涨起到了较好的抑制作用。

  首先,制度先行、法律保障。从国外发达国家的经验来看,稳定租金无不需要借助强制手段来保障,例如德国出台的租赁法律,对于租金上涨幅度都有明确规定,由此实现了租金的稳定性。目前不少城市已经出台了租赁相关的文件和政策,但目前国内租赁还未上升到国家法律层面,保障的力度有待切实提高。

  其次,需要合理增加和匹配不同人群租赁房源,尤其是增加中低收入人群保障性租赁房源供给。在此基础上加大集体土地租赁房源试点,加快部分城市商住用房改建成出租房源,推动房企自持性用地上市等手段都可以保障租赁房源量稳步增加。

  北京也同样在增加保障性租赁房源上开始发力,8月21日,北京市住建委就发布消息,为加大租赁住房供应,近期将加快推进5000套公租房供应分配。预计年底前还有几个大项目近万套房源启动分配,以满足公租房各类保障群体需求。

  最后,对于各类租赁运营机构要采用“胡萝卜+大棒”政策。一方面针对包括长租公寓在内的各类租赁运营方给予更多政策、税收和信贷等方面的支持;另一方面各地需要做好相关监管工作,重点严查侵犯承租人合法权益、随意上涨租金等问题。

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